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今天我就很认真的谈一谈居民杠杆率和房价走势之间的关系。

居民杠杆率

居民杠杆率是一个衡量居民部门整体负债状况的指标，主要有两种统计口径，一是GDP口径，即居民债务与GDP之比；二是居民可支配收入口径，即居民债务与居民可支配收入之比。

这两种口径各有侧重，GDP口径侧重考察整个国民经济对居民债务的偿还能力；居民可支配收入口径则侧重居民家庭自身对居民债务的偿还能力。

由于GDP的构成包括居民部门、企业部门、金融部门以及政府部门，因此用GDP口径核算的居民杠杆率过于宏观，在实务层面缺乏价值。用居民可支配收入口径核算的居民杠杆率反映的是居民部门内部的总体债务余额和收入水平之间的关系，可以体现居民部门的整体偿债能力，因此具有更强的现实意义。所以我们今天就看的就是后一种口径下的居民杠杆率。

考虑到数据的可获得性，我们列报了2004-2017年的居民杠杆率。

从图表来看，除了2005和2008年居民杠杆率出现个别时点的下降之外，其他年度居民杠杆率均呈上升趋势。

截止到2017年底，我国居民贷款余额40.5万亿，当年GDP收入法下的居民部门收入约38.6万亿，对应的居民杠杆率高达105%。

（注：收入法下的居民为通过各省数据通过权重变换为全国数据，因此可能会有差异，此外由于居民初次分配和再分配的差异不大，此处直接用居民收入替代可支配收入）

消费杠杆率

由于居民杠杆率反映的是居民债务总规模与当年收入的比值，不能直观的反映出当年新增债务的情况，又由于居民消费由收入消费和贷款消费两部分组成，我们因此可以用一个新的指标观察居民当年新增债务与居民消费之间的关系 —— 新增贷款/居民消费比率，我自己给它起个名字叫居民消费杠杆。这个指标可以反映出当年居民消费中的债务占比，是居民杠杆率指标的有益补充。

当我们把居民杠杆率和居民消费杠杆率这两个指标放在一起时，就会发现当年消费杠杆对居民杠杆的影响的时间节奏。

从下图来看，2004-2017期间，07年、11年、13年消费杠杆率曲线向下穿透居民杠杆率曲线，09年、13年、16年向上穿透居民杠杆率曲线，并形成了08年、12年、14-15年三个期间低点。

17年数据显示消费杠杆率曲线即将再次下穿居民杠杆率曲线，我预计将在18年、或18-19年形成期间低点。这和周金涛所说的19年是大周期低点相吻合。

虽然这种消费杠杆率向上穿透和向下穿透居民杠杆率的图形表面来看过于牵强，而且通过左右坐标系的调整也会改变这种穿透的关系，但我还是选择用这张图，首先因为它直观，此外因为它具有真实的经济逻辑。

这张图背后的经济逻辑在于它体现出了宏观层面的“居民收入增长率”、“消费增长率”、以及“债务增长率”三者之间的关系。

从长期来看，合理的债务杠杆由收入增长决定，但在短期内，由债务杠杆拉动消费增长又可以在一定条件下对收入增长产生积极影响。

所以我们看到08年、12年、15年的消费杠杆率曲线上穿居民杠杆率曲线，无不是通过短期债务杠杆拉动消费增长，进而拉动整体杠杆上行的最直观体现。

房价走势

如果你理解了上面的图表和文字含义，那么我们再来看杠杆率与房价走势之间的关系就一目了然了。

我们先来看2008-2018年的房价、居民贷款和M2的同比增速图形。

首先M2增速是领先指标，领先于居民贷款与房价约2个季度；其次，居民贷款与房价几乎是同期指标。

M2作为领先指标的失效出现在2016年，从2016年开始M2增速出现趋势性下行，但同期居民贷款和房价出现了大幅上涨。这说明2016年的房价上涨脱离了市场的基本面，是政府强势主导下的楼市去库存导致的，这也导致了经济结构的进一步失衡。

我们在来看上面图中的淡绿色曲线，在08年、12年和15年分别出现了房价的下跌，而随后的居民贷款大幅增加拉动了房价的上涨，可以说从08年开始，房地产形成了每3年左右为一个周期的楼市小周期，如果不是政府的限购限售政策，房价应该在2018年出现一个下跌趋势，当然现在的房价已经开始下跌，但由于政策的调控，其幅度要低于真实的下跌水平。

居民杠杆与房价走势

接下来，我们将房价走势和居民杠杆率做下面的图形对比。

如图所示，每次居民消费杠杆的增加都会带动居民杠杆率的上涨，同时居民贷款的增加又会带动房价的走高，而且以前基本为3年一个小周期。

说的再直白一点，我国的房价上涨是以居民负债的形式拉动起来的，所以房价是否继续涨的一个关键问题是，居民是否还有持续负债的能力。

我们说当前居民杠杆率已经超过了100%了，100%的杠杆率是高，还是不高，这是一个问题。

我的答案是，无法做出直接的判断。

因为我们还缺少一个非常非常重要的衡量指标。

由于我们前面的所有指标都是将居民部门作为一个整体去讨论的，整体指标可以反映一种趋势，却难以有效衡量决定趋势转变的拐点因素。决定整体的因素在于将整体分层之后的数据，仅有整体的偿债指标，而不清楚分层后的偿债指标，导致我们无法对整体的偿债能力及其拐点做出判断。

举个栗子，我和马云两个人的平均财富肯定超过2000亿了，那么我们按照整体财富评估的我们两个人的整体负债能力肯定也可以超过1000亿。如果马云可以借到1000亿贷款，那么我可以借到1000亿吗？我们都知道，没有人会真的借给我1000亿。可经济中最最恐怖的事情就是，有人会用我和马云的平均偿债能力数据，真的借给我1000亿。

如果现实世界中有人借到了远远超过他的偿付能力的债务，却被整个群体的偿债能力所隐藏了起来，整体的指标很健康，但分层之后的指标却十分的危险，那么这时离危机就不远了。

考虑到宏观分层数据的不可获得性，我们还可以用另外一个指标来代替，这个指标就是我说的，依然缺少的那个非常非常重要的衡量指标，也就是基尼系数。

基尼系数反映的是社会贫富分化的程度，它是一个界于（0,1）区间的数值。理论上，基尼系数越接近0，说明社会上每个人所拥有财富是相同的，社会绝对的公平；当基尼系数越接近1时，说明社会财富分配是极度不平衡的，占人口总量的极少数人拥有社会的绝大部分财富，也说明社会贫富差距极大。

一般认为，当基尼系数超过0.4时，说明收入差距较大，社会分配不均，容易引发社会动荡，所以0.4为国际警戒线。

下图为国家统计局公布的我国的基尼系数，其中08年的基尼系数最高为0.491，此后一直下降，15年达到低点0.462,16年为0.465。

除了官方数据外，还有来自民间的统计，但由于众所周知的原因，我就不公布民间数据了。

我国当前的基尼系数究竟是多少，可能没有人能够说的清楚，这也就是我前面提到的我们缺失一个非常非常重要的衡量指标的原因。

从整体上判断债务杠杆是否可以持续，房价是否会继续上涨，需要从居民杠杆率和基尼系数两个维度来加以判断。

在一个增长周期中，如果居民收入增速大于消费杠杆增速，那么居民杠杆率会得到改善，如果基尼系数同时变小，则说明经济处于良性发展阶段；反之，依靠消费杠杆拉动需求增长，同时在收入分配过程中存在严重的不平衡，则这种经济不具有可持续性，但由于处于增长周期，问题只是暂时被掩藏了起来。

在一个衰落周期中，则要更困难一些，因为当今世界各国政府普遍实行逆周期操作，通过调节杠杆率来调节经济周期，但无论是在增长周期还是在衰落周期，杠杆率的变化必须辅之以良性的基尼系数，尤其是在衰落周期，加杠杆以及基尼系数增大，会引发潜在的社会大动荡，这一点尤其要注意。

我们再回到居民杠杆率与房价走势的话题上来，无论未来房价是涨是跌，我们都应该采取有效措施提高居民的收入水平，而且应该确保居民收入增速大幅超过消费杠杆增速，同时要特别注意整个收入分配过程中的公平问题，努力缩小贫富分化的差距。

如果我们的政策是朝着这个方向努力的，那么未来就有希望；如果我们的政策效果客观上造成了消费杠杆增速大幅超过收入增速，而且伴随着贫富分化的加剧，那么未来就会十分的危险。

所以大家未来无论是买房还是卖房，都可以通过居民杠杆率、消费杠杆率、收入增速、居民贷款增速这几个指标中发现房价涨跌的端倪，但有一个指标只能通过大家的直观感受，那就是基尼系数。

  希望这篇文章对大家有帮助。